2013年解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)存在問題的策略分析
中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊:
內(nèi)容提要:當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)雖然存在投資增長過快、部分產(chǎn)品價(jià)格上漲幅度較高、結(jié)構(gòu)不合理和土地開發(fā)利用不科學(xué)等問題,但從總體上看,整個(gè)行業(yè)仍然是健康的,并沒有出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,仍是政府產(chǎn)業(yè)政策的著重點(diǎn)之一。
解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題主要應(yīng)從三個(gè)方面努力:繼續(xù)發(fā)揮國家政策的引導(dǎo)作用、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐和加強(qiáng)科學(xué)規(guī)劃。
1、發(fā)揮國家政策的引導(dǎo)和信號作用
國家政策的作用首先體現(xiàn)在對土地利用和信貸的控制和指導(dǎo)上。對土地市場進(jìn)行適當(dāng)干預(yù),保護(hù)耕地,減少浪費(fèi),控制房地產(chǎn)行業(yè)過熱發(fā)展的源頭,對銀行信貸加強(qiáng)嚴(yán)格審核和控制,降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。在調(diào)控信貸的過程中,應(yīng)該區(qū)別對待不同的企業(yè),應(yīng)該鼓勵(lì)和支持一些經(jīng)營規(guī)范,財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)合理的房地產(chǎn)大型集團(tuán);還應(yīng)該考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,即商品的不流動性和難以套利。因此在不同的城市應(yīng)結(jié)合各自優(yōu)勢,采取不同的支持政策。
發(fā)揮國家政策作用的另一個(gè)重要方面就是建立信息預(yù)警系統(tǒng),完善房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)制度。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)信息統(tǒng)計(jì)、分析和預(yù)警系統(tǒng)之間存在諸多不適應(yīng)的地方,主要有:注重總量、不注重結(jié)構(gòu),不適應(yīng)房地產(chǎn)不可移動、產(chǎn)品差異性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)的特點(diǎn);注重增量、不注重存量,不適應(yīng)當(dāng)前增量和存量互動的、統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場體系初步建立的形勢;
注重城區(qū)、不注重城鄉(xiāng)互動,不適應(yīng)城鄉(xiāng)人口遷徒形成的市場需求;注重買賣、不注重租賃,不適應(yīng)規(guī)范發(fā)展租賃市場、分析租金變動趨勢的要求;注重部門統(tǒng)計(jì)、不注重?cái)?shù)據(jù)整合,不適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)密切聯(lián)系、相互影響的實(shí)際。
完善這一體系可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地采集房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)數(shù)據(jù),對市場運(yùn)行狀況和發(fā)展趨勢做出準(zhǔn)確判斷,并通過向社會發(fā)布市場信息,引導(dǎo)市場理性投資和消費(fèi)。預(yù)警體系的建設(shè),將有利于降低不確定性,減少房地產(chǎn)泡沫。
從打擊濫用土地、沒收沒有利用的土地、三次動用存款準(zhǔn)備金率、提高再貸款利率和貼現(xiàn)率、遏制炒房等一系列政策措施看,國家調(diào)控力度在加大。這種調(diào)控不是打壓市場,而是“擠泡沫”,是為了保護(hù)消費(fèi)者的根本利益,為了市場更加理性和健康地發(fā)展。調(diào)控必然會加劇這個(gè)行業(yè)的分化、淘汰和整合,也一定會讓政府、開發(fā)商和消費(fèi)者更加理性和成熟。
2、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐
房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾既是現(xiàn)實(shí)問題又是深層次問題。房地產(chǎn)開發(fā)商要在政府政策的調(diào)控下,在市場信號的引導(dǎo)下,充分考慮消費(fèi)者的實(shí)際需求,加大對中低檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā),限制和控制高檔商品房、寫字樓和別墅的開發(fā)。
空置房較多的地區(qū)有一個(gè)共同的現(xiàn)象,即高檔住宅過熱、積壓最嚴(yán)重,而中低擋住宅則普遍供不應(yīng)求。一些開發(fā)商長期以來的市場定位一直是高收入階層。但是,隨著住房由實(shí)物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)變,消費(fèi)主體發(fā)生了根本性的變化,工薪階層日益成為主流消費(fèi)者。因此,開發(fā)商抓住機(jī)會,及時(shí)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整,改善房地產(chǎn)商品的供給狀況,對規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè),提高人民生活水平,改善居住條件都有著積極的影響和促進(jìn)作用。
調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)還需要發(fā)揮政府的重要作用。政府首先應(yīng)保證經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng),適當(dāng)增加普通商品住宅土地供應(yīng)5其次要繼續(xù)加強(qiáng)住宅建設(shè),特別是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和管理,搞好普通商品住房建設(shè),完善廉租住房制度,更好地滿足居民消費(fèi)需求;第三,要嚴(yán)格控制商業(yè)營業(yè)用房建設(shè),特別是嚴(yán)格控制高檔寫字樓、別墅和高檔公寓建設(shè)。
只有開發(fā)商和政府從不同的角度出發(fā),共同努力,房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性矛盾才會得到解決,房地產(chǎn)市場才會更加理性。
3、加強(qiáng)科學(xué)規(guī)劃
房地產(chǎn)業(yè)是集經(jīng)濟(jì)、社會、文化、科技、生態(tài)、環(huán)保于一體,是一個(gè)多目標(biāo)體系集中度很高的行業(yè),既有經(jīng)濟(jì)效益又有社會效益和環(huán)境效益。因此,在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中,科學(xué)規(guī)劃的作用顯得尤為突出。
科學(xué)規(guī)劃既要考慮到土地的開發(fā)利用又要考慮到區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展和城鎮(zhèn)體系建設(shè)。
在土地開發(fā)利用方面,目前全國國有土地資源價(jià)值達(dá)25萬億元以上,是價(jià)值最大的國有資產(chǎn)。但是,由于沒有進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃,缺乏長遠(yuǎn)的發(fā)展觀,導(dǎo)致國有資產(chǎn)的大量流失,城市農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)格局被人為破壞,妨害可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施,直接影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。加強(qiáng)對土地的科學(xué)規(guī)劃和利用,將會極大改善這種狀況。地方政府應(yīng)該著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展,著眼于全面建設(shè)小康社會的目標(biāo),合理利用土地資源,提高房地產(chǎn)建設(shè)的容積率,搞好城市規(guī)劃,樹立科學(xué)的發(fā)展觀,以此促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的快速協(xié)調(diào)發(fā)展。
在區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃方面,要從區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化的角度出發(fā),充分考慮到我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步完善的現(xiàn)狀,科學(xué)設(shè)計(jì)出既符合不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求又符合城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律的方案。
加強(qiáng)科學(xué)規(guī)劃核心是要保持規(guī)劃的權(quán)威性和穩(wěn)定性,因此科學(xué)的規(guī)劃一經(jīng)確定,必須通過立法的形式確保嚴(yán)格執(zhí)行,任何一級政府和領(lǐng)導(dǎo)人都無權(quán)任意改變。同時(shí)還要改進(jìn)規(guī)劃監(jiān)督體制,實(shí)行規(guī)劃編制機(jī)構(gòu)和規(guī)劃監(jiān)督機(jī)制分開設(shè)立,分開運(yùn)行。規(guī)劃是經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的龍頭,是指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總閘門。房地產(chǎn)建設(shè)只有走上按規(guī)劃建設(shè)的軌道,才能擺脫發(fā)展的盲目性和越建越亂的局面,才能真正營造出既有經(jīng)濟(jì)價(jià)值又有人文價(jià)值的房地產(chǎn)精品,才能真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。
當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)雖然存在投資增長過快、部分產(chǎn)品價(jià)格上漲幅度較高、結(jié)構(gòu)不合理和土地開發(fā)利用不科學(xué)等問題,但從總體上看,整個(gè)行業(yè)仍然是健康的,并沒有出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,仍是政府產(chǎn)業(yè)政策的著重點(diǎn)之一。一個(gè)正常、成熟的市場應(yīng)該是理性的、只包含較少投機(jī)成分的市場。政府出臺了一系列政策規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè),包括打擊炒房、緊縮房地產(chǎn)信貸、確立土地交易方式、清查開發(fā)區(qū)違規(guī)占地等,這些政策都表達(dá)了政府排除干擾房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的不利因素、力促房地產(chǎn)市場向規(guī)范化邁進(jìn)的政策取向。隨著這些政策的貫徹落實(shí),加之中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和城市化水平不斷提高的良好宏觀背景,中國房地產(chǎn)市場的透明度和規(guī)范性將進(jìn)一步提高,中國房地產(chǎn)業(yè)將迎來一個(gè)穩(wěn)定合理的新發(fā)展時(shí)期。
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