房地產(chǎn)信貸風險的識別

中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊： 

    內(nèi)容提要：房地產(chǎn)企業(yè)信貸指的是房地產(chǎn)企業(yè)為了資金的周轉(zhuǎn)與融通,從商業(yè)銀行申請取得的貸款。房地產(chǎn)企業(yè)信貸風險主要指的是商業(yè)銀行發(fā)放貸款后,因為一系列不確定影響因素的存在而使得銀行的貸款本金與預期收益產(chǎn)生損失的可能性風險。因而商業(yè)銀行要對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸做好風險的識別,從而減少信貸風險產(chǎn)生的可能性。

    政策風險的識別 

    房地產(chǎn)行業(yè)是一個受國家宏觀政策影響較大的行業(yè),因而就要十分注意國家政策的轉(zhuǎn)變。以2008受金融危機為例,國家為縮小金融危機對我國的影響加大了對基礎建設的投資,刺激經(jīng)濟的發(fā)展,這一時段采取了一些救市的政策,在此影響下以西安市為例,2008年總的住房銷售面積為670.1萬/平方米,而在2009年增加到1255.97/平方米,同時西安市商品住宅銷售均價2008年為4039/平方米,2009年已接近5000/平方米,2010年均價為5994/平方米,可見增速之快。此時需要關(guān)注的是房價大幅度上漲背后所隱藏的房地產(chǎn)各類風險,因為風險的相關(guān)性和傳染性,必然也會影響房地產(chǎn)信貸風險。另外,當國家通過出臺“限購領”、提高首付比率、提高貸款利率以及房產(chǎn)稅的提出后使得商業(yè)銀行緊縮銀根,對房地產(chǎn)的支持力度減少,那么房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈必然會受到影響,房屋銷售量也會受到打擊,此時房地產(chǎn)企業(yè)的風險加大,對于商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險也會受影響。 

    市場風險的識別 

    房地產(chǎn)的市場風險是在房地產(chǎn)運行過程中房地產(chǎn)市場的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的潛在風險。對它的識別主要有一下幾種: 

    (1)由于信息的不對稱性,商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于消費者的購買能力存在一定的不確定性,購房者不會將自己的真實收入狀況告訴銀行,那么在房價上漲幅度較大、貸款利率提高的情況下,此時更需要加大對購房者還款能力和資信狀況的追蹤,明確細化其收入狀況、資產(chǎn)情況,以防止到期未還款的發(fā)生。 

    (2)市場利率的變化也會影響著商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險。當市場利率提高時,會增加房地產(chǎn)企業(yè)的貸款成本以及加大購房者的還款成本,從而使得商業(yè)銀行的資金回籠受到影響。受市場風險的影響,商業(yè)銀行應從財務狀況和盈利能力加強對房地產(chǎn)企業(yè)的風險加以識別。 

    (3)房地產(chǎn)的供求關(guān)系也是重要一個因素。當住房市場上的購房者需求增大時,房地產(chǎn)開發(fā)商會增加住房供給,價格會上漲;但相反消費者在受政策影響、收入水平影響下的需求減少,此時的房地產(chǎn)市場風險加大,則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應要減緩新開發(fā)項目,適應市場需求。 

    企業(yè)風險的識別 

    房地產(chǎn)企業(yè)信貸指的是房地產(chǎn)企業(yè)為了資金的周轉(zhuǎn)與融通,從商業(yè)銀行申請取得的貸款。房地產(chǎn)企業(yè)信貸風險主要指的是商業(yè)銀行發(fā)放貸款后,因為一系列不確定影響因素的存在而使得銀行的貸款本金與預期收益產(chǎn)生損失的可能性風險。因而商業(yè)銀行要對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸做好風險的識別,從而減少信貸風險產(chǎn)生的可能性。 

    對房地產(chǎn)企業(yè)信貸風險的識別是受到很多方面因素的影響,正如在第二章提到的影響房地產(chǎn)信貸風險的因素,對房地產(chǎn)企業(yè)信貸風險的識別,首先商業(yè)銀行要對房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、償債能力狀況、資金運營狀況、盈利狀況、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展能力狀況、項目投資的可行性以及其真實性等等情況做好調(diào)查,才能在一定程度上減少風險和損失; 

    其次,商業(yè)銀行要重視貸款屯查環(huán)節(jié),具體和全面的審查揭示可能存在的信貸風險;房地產(chǎn)企業(yè)的信貸受房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營管理影響,因而要對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平所體現(xiàn)的經(jīng)營性指標作以分析。此外,要對房地產(chǎn)企業(yè)貸款時所抵押的抵押物的價值、變現(xiàn)價值或?qū)ζ涮峁�擔保的擔保者進行評估以及對房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用情況進行跟蹤、從而將房地產(chǎn)信貸風險降到最小。